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房价短周期即将见顶  

2016-08-17 17:14:21|  分类: 每日经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今日,在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。从价格看,当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓,本轮房价周期顶部已现,接下来将进入0.5-1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房价即将停止上涨,转而进入回调期。从开发看,房地产资金来源收紧,开发速度亦明显放缓,行业即将迎来新一轮调整。

全国房价普涨的背后,不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量四项指标对某些城市有很好的预测能力,但对另外一些城市预测效果不佳。本质上,不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。购房决策时应充分感受本地市场情绪,及时调整策略。

一、本轮地产周期顶部已现,回调可期

我国房地产价格变化存在明显的周期现象。我们在第一季度房地产专题报告中曾经阐述,我国房地产价格变化存在明显的周期现象。一个完整的价格变化周期长度约为3年,主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。

从价格看,当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓,房价周期顶部已现。从第二季度房价运行结果看,深圳、上海、北京等主要城市的房价同比涨幅已明显回落,图形中已出现显著的顶部特征,亦印证了我们在一季度的判断。笔者认为,这说明本轮房价周期已达顶部,接下来将进入0.5~1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房价即将停止上涨,转而进入回调期。

从开发看,房地产资金来源收紧,开发速度亦明显放缓,行业即将迎来新一轮调整。随着商品房销售放缓,房地产开发的资金来源和新开工面积均出现了显著的回调趋势。笔者在之前的报告中提出,本轮房价上涨与前几轮的最大区别在于房价启动先于房地产行业启动(详见2016年春季盘古宏观中国经济专题报告)。被房价拉动的地产开发在多方面因素作用下仅持续约一个季度便开始萎缩,无疑说明被价格强行拉动的行业上升周期难以持续。全球避险情绪和流动性过剩给多个过剩行业带来了类似的喘息机会,但其中蕴含的风险仍需重点关注。

二、城市间房价上涨逻辑的结构性差异

全国房价普涨的背后,不同城市的上涨逻辑可能存在本质区别。我们曾在一季度报告中选取了常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量作为评价指标,预测了最具上涨潜力的七个城市。从结果看,报告发布后实际涨幅前七的城市中,厦门、杭州、福州、天津四个城市均在预测范围,且预测名次与实际情况基本相同,说明选取的四个因素在很大程度上决定了房价涨幅。但也应看到,合肥、南京、武汉在我们选取的指标中表现均不显著,预测排名仅为中等水平。同样的指标在不同城市间预测能力的明显区别,代表不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。选取的指标只涵盖了基本面因素,但实际购房决策与地方限购严厉程度、羊群效应程度、地区投资偏好等不可量化的因素关系同样紧密。

本质上,不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。如何量化这种影响,还是学术界亟需继续解决的问题。从投资角度看,笔者认为应在了解基本面情况的基础上,实时感受本地市场情绪变化,才能做出相对合理的投资决策。

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