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日志

 
 

李嘉诚要回内地抄底了?  

2015-06-24 23:09:15|  分类: 每日经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  6月3日,长实地产(01113.HK,以下简称“长地”)在香港上市,接手长江实业(以下简称“长实”)与和记黄埔(以下简称“和黄”)的全部地产业务。至此,李嘉诚导演的长达半年的世纪重组尘埃落定。

  2013年以来,李嘉诚从抛售内地物业到资产重组,再到迁册海外的一系列布局,无不引发外界对“超人”看空内地的猜想。但眼下,长地的土储九成仍集中在内地,且有“龟速开发”的“前科”,在外界看来,新生的地产航母很长一段时间里将停靠内地。

  详解4210亿港元资产包

  据每日经济新闻报道,在长实、和黄重组落定后,李嘉诚的地产旗舰长地将以介绍形式在香港联交所申请批准股份上巿及买卖,预计在6月3日进行交易。

  资料显示,在长地高达4210亿港元的物业组合中,用于销售的发展物业为2307亿港元,用于出租的投资物业为1233亿港元,酒店及服务套房661亿港元,三者占比分别约为55%、29%及16%。若按地区划分,香港与内地依然是长地的主战场,占公司的物业组合估值近97%。

  长地的销售物业主要分布在香港及内地的21个城市。其中,长地在香港的主力项目总计划建筑面积约为481.6万平方英尺(折合约44.7万平方米),估值为873亿港元;在内地的布局则以一二线城市为主,建筑面积合计1970万平方米,主要分布在成都、重庆、广州、东莞以及大连,估值约1314亿港元。

  除了销售型物业,与内地开发商相比,长地拥有令人羡慕的持有型物业用于获取租金收入。

  上述投资简报显示,长地拥有的投资物业总估值高达1233.31亿港元,总建筑面积150万平方米,主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位,以估值金额计算,96%的投资物业位于香港。此外,长地在香港拥有14间酒店,在内地拥有4间酒店,酒店客房数目超1.46万间。

  得益于香港资本市场对REITs的开放,长地还是汇贤产业信托、置富产业信托以及泓富产业信托的筹办人,在这三家REITs应占的权益为131亿港元。

  与内地开发商高度依赖销售收入相比,长地的收入来源更加多元化。数据显示,长地在2014年实现营业额466亿港元,其中物业销售337亿港元,物业租赁68亿港元,酒店及服务客房56亿港元,物业及项目管理5亿港元。

  十年磨一剑?

  李嘉诚在内地的地产生意曾已被无数媒体吐槽过:囤地获利、龟速开发。对于李家公司来说,10年做完一个项目甚至还算是快的。

  6月17日,长地终于启动了上海陆家嘴商业综合体项目—世纪汇广场的招商工作。根据规划,建在四条地铁线聚点上方的世纪汇购物中心将于2016年第四季度开业;而两栋甲级写字楼也将在明年落成,比肩国金中心的双子楼。

  世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块是和黄在2005年竞拍所得。当时,地块所有者陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司(以下简称“陆家嘴发展” )采取邀请招标方式转让土地,该公司2005年年报显示,和黄以1.2万元/平方米的楼面价中标。

  此后,世纪汇广场经历了漫长的开发过程。时代周报记者查阅长实与和黄的年报发现,该项目曾出现在预期2014年完成的物业名单中,后来又拖延至2015年。而如今,该项目周边写字楼的市值均价至少七八万元/平方米。

  除了世纪汇广场,长地的官网上显示,目前在上海,其在建的商业项目还包括静安区的世纪盛荟广场、闸北区的嘉里不夜城、普陀区真如副中心的高·尚领域等。

  其中,和黄2005年介入西斯文里项目(即世纪盛荟广场)的开发,但和黄2014年年报显示,项目当时只完成27%,整体落成要到2017年。而真如项目则是长实、和黄早在2006年联手以22亿元的底价拿下的,楼板价仅为每平方米3055元,但大部分商业开发要到2018年才能结束,而目前,该区域的房价已飞涨数倍。

  鉴于此,上海作为李嘉诚内地商业版图的重要组成部分,长实与和黄过去在这座城市的表现难免被诟病为“以土地升值谋取高收益、高增长。”

  “很多人都坚信,我们的慢是故意的。但现在,房价不是一天一个台阶,故意拖慢工程的代价很高。很多时候,其实我们想快,但问题是快不起来。”6月17日,在一次小规模媒体见面会上,和黄地产(上海)助理董事及总经理叶维钧告诉时代周报记者。

  按照叶维钧的说法,10年前,他们刚拿下世纪大道2-4地块时,上海还没有直接在地铁上方建造商场的先例,于是,他们与政府进行了旷日持久的沟通。“从一个概念到一个规范,中间花了很长时间。”

  叶维钧认为,过去,和黄在内地的开发速度较慢,主要是因为遭遇了水土不服的问题,诸如拆迁居民的要求过高、政府的审批难题等,而这些也是世纪盛荟广场至今难以提速开发的重要原因之一。

  长地将重仓内地?

  世纪汇广场的两栋有望成为新地标的写字楼,很容易让人想起长实与和黄合作的另一作品—东方汇金中心(OFC),该项目在很长时间内都是李家企业在上海的标志。

  然而,2013年10月,这栋位于陆家嘴金融核心区的甲级写字楼被李嘉诚以89.5亿港元出售,这个价格是其最初拿地价格的8倍之多。

  事实上,从2013年起,李嘉诚在内地的很多举动都被认为是大举撤资的例证。除了东方汇金中心易主外,当年8月,长实与和黄还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出售,套现超过30亿港元。

  而在2014年2月,长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心;4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售;8月,ARA资产管理公司又以15.4亿元抛售上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦。

  其后的11月初,和黄以38.2亿港元的价格,将旗下的房地产开发公司和记港陆71.4%的股权出售给泛海控股;11月中旬,和黄与长实又将重庆大都会项目卖出了让业界费解的39.1亿元,因为早在7年前,某投行就认为这个项目至少值50亿元。

  而世纪汇广场的两栋写字楼正在面临某种挑战。根据第三方专业研究机构出具的市场研究报告,未来三年,上海甲级写字楼新增供应总量将超过500万平方米,其中核心区域总供给量将接近300万平方米,仅2015年浦东小陆家嘴及世纪大道沿线区域新增体量约48万平方米。

  不同于前两年浦东供应短缺的情况,自2015年起,浦东地区也将逐步迎来供应集中入市,并将于 2017 年,核心区供应达到峰值。强大的市场竞争,将对该公司非核心区写字楼宇的租赁业务将产生一定的压力。而世纪汇广场并非处于传统意义上的陆家嘴核心区,即小陆家嘴区域。

  不过,长地方面在回复给时代周报记者的邮件中表示,该公司的地产项目遍布香港、内地及国外,出售资产,或将资产上市,都是正常的商业行为。不同项目亦会采取不同的经营方式。而世纪汇广场作为集团旗舰商业项目,地理位置优越,坐拥上海目前唯一的地铁四线交会点,客流畅旺。故而,集团对该项目相当重视,将致力于与商户建立长久紧密的伙伴关系。

  除了否定看空内地的消息,有知情人士还对时代周报记者透露,重组后的长地看好重庆、成都、长沙、武汉等内地城市的市场。下一阶段,长地会在国内继续拿地,“因为,过去几年,内地的地价太高,而最近,‘天价地’少了很多,这或许是一个适合炒底的时机。毕竟,逢低吸纳、逢高套现是李先生的风格。”

  长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示,2012年以来,该公司在内地只拿过一块地。而和黄年报同样显示,其集中拿地期已在数年之前。在经历长实、和黄业务重组梳理后,李嘉诚有意通过长地画出另一幅内陆商业地产图景吗?故事刚刚开始。

  李嘉诚内地商业地产史话

  从李嘉诚过去两年的撤资动作来看,近来内地商业地产项目的接连亮相似乎也在预示着一种回归。而翻开李嘉诚的内地地产发家史,为人津津乐道的除了大手笔的套现和囤地生财外,也还有着比之于其他香港企业的不足。

  “在住宅销售方面比不过九龙仓,商业又不及恒隆、新鸿基。”长实内地的发展似乎面临着两面“受气”的尴尬,有内地资深地产人士就这样认为。

  不过,不管剧情的基调及结局如何,华人首富现在毕竟还是以内地为背景,演绎了一段关于进与退的地产商业故事。

  上世纪90年代初,在外资企业逃离大陆的时候,李嘉诚选择大举进军大陆市场,也成为香港在内地的最大投资者。若缩窄到商业地产层面上观察,李嘉诚最为人津津乐道则非位于北京东长安街1号的东方广场莫属。

  毫不夸张地说,东方广场今天仍然算得上是北京最好的商业综合体之一,外界对此的溢美之词更是数不胜数。

  据了解,东方广场项目包括共分三层的世界级购物商场“东方新天地”、由8座甲级写字楼组成的“东方经贸城”、由两座服务式公寓组成的“东方豪庭公寓”、拥有825间客房的五星级酒店“北京东方君悦大酒店”以及拥有约1900个停车位的多层地库停车场。

  而东方广场也成为李嘉诚内地聚财之地,有数据统计表明,在2008年通过资本腾挪转手至旗下汇贤控股后,东方广场2009年总收入已达19.7亿元,其中利润就有13.55亿元。

  显然,这已成为了李嘉诚布局内地商业地产最为浓墨重彩的一笔。值得注意的是,在伴随北京项目逐步走向辉煌的过程中,李嘉诚也见缝插针似的完成了对上海、广州、重庆、深圳等众多城市的布局。

  而在这其中,闯荡上海滩无疑也是李嘉诚故事脚本中不可或缺的一集。主角则就是彼时长实与和黄合作的东方汇经中心(OFC),而该项目在长时间内也几乎是长实与和黄在上海的标志。

  只不过,在2013年10月18日,这个位于陆家嘴金融核心区的项目89亿港元转手光大控股,而出售价格已整整是其最初拿地价格的8倍之多。

  事实上,自2013年起,李嘉诚在内地的节奏就已经从之前的“买买买”摇身一变为“卖卖卖”,而这也成为大众关注并认为华人首富在内地大举撤资的例证。

  据观点地产新媒体了解,2013年除了东方汇经中心的易主外,该年8月,长江实业、和记黄埔还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,总交易金额超过30亿港元。

  而在2014年,这样的撤资套现举动更加频繁。22月,长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心;4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售;8月,ARA资产管理公司又以15.4亿元抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦;其后的11月,和记黄埔以38.2亿港元的价格,将旗下的房地产开发公司和记港陆71.4%的股权出售给泛海控股。

  对此,资深商业地产人士告诉观点地产新媒体,在李嘉诚的投资逻辑里,商业物业就是买卖套利的工具。“从依靠出租工业大厦、写字楼进入房地产业开始,到金融危机时刻加大投入出租物业,获得稳定收益的同时最大程度地获取地产市值上升的溢利。”

  不过,从现在最新动作来看,重组之后的长实地产已经有意加快消化庞大土储,而内地依旧将会是李嘉诚未来一段时间地产业务的重点。据了解,在长实地产目前所拥有的1580万平方米的土地储备中,香港仅有80万平方米,而内地则高达1450万平方米。

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