注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

鑫股理财

解读股市行情,细看宏观经济

 
 
 

日志

 
 

中国房地产投资“就要死了”?  

2014-09-12 00:25:45|  分类: 每日经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  未来两到三年内,楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平,整体处于“筑底”阶段。房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性,在市场调整期中,必须认真应对市场调整,确保当前房地产市场的软着陆。

  中国房地产市场的不景气开始打击众多房地产项目的销售,开发商以降价回应,于是乎各地又出现了打砸售楼处的闹剧。

  在杭州,愤怒的业主聚集起来抗议,他们拿着的横幅标语写着:“还我血汗钱!”态势剑拔弩张,但售楼处里的人们却很淡定,因为这样的情况也曾发生在2011年。业主们最终还是罢休了,他们或许渐渐认识到,容易赚钱的日子已经过去了。

  “投资者正在回归理性。”售楼中心工作人员称,“如果他们开始组织一个家庭,需要一个住所,他们仍然会购买。这是刚性需求。但是,投资者不再为了赚大钱而置业了。”

  中国的房地产繁荣似乎正慢慢陷于停顿。全国许多地方的价格已经下降,销售趋于枯竭,随着开发商开始收缩,建设规模大幅跳水。有开发商坦言:“上半年的销售情况大家心知肚明,如今的甲方也不好做。”

  购房者态度的转变,告别投机,转向根本的住宿需求--正导致中国房地产市场的运行方式发生转变。

  “以往,父母告诉他们的孩子:别浪费钱……存起来,买一套房子。买了一套房子后,你还要继续存钱,买第二套房子。”瑞信房地产分析师杜劲松表示,“现在父母观念也转变了,认为再买房子不值得。”

  投资大佬们也不看好中国房地产的发展前景。李嘉诚正在撤离中国,截止目前,已经出售了多处内地物业资产。而王健林最近对于美国和其他海外市场的关注,或许与中国房地产市场放缓势头扩大有关。

  中国上一场房地产市场低迷发生在2011年,它促使中央政府采取协调一致的应对行动,包括减息。

  但这一次,北京方面态度坚决,地方政府以及房地产开发商只好拿出自己的应对措施。这些努力目前在全面展开,包括降价、放宽资本获取渠道以及终止限购政策。

  难道曾经被奉为“投资神器”的房地产真的就要退出中国汹涌资本的舞台?

  楼市调控松绑成风

  最近,在呼和浩特和济南率先解除限购后,上半年遮遮掩掩的限购松绑如“多米诺骨牌”一样,短短一个多月时间,已有数十个城市取消或者大幅度松绑限购。

  这些城市既有直接取消、中止限购的城市,如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙等城市,也有像武汉、厦门、苏州、杭州等虽没有直接取消,但已经大幅度松绑的城市。

  中原地产首席市场分析师张大伟预计,到三季度也就是下月末,将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。即便是一线城市,如广州和深圳,也将会在四季度出现一定范围的调整。

  7月份,广州的楼市数据创下一年新低,一手房网签量只有33.8万平方米,是除春节的2月之外最低的一个月,环比下跌37%,跌幅远高于北京、上海、深圳等一线城市。广州取消限购的呼声四起,尤其是远城区的南沙、萝岗区域。

  前不久,深圳市专门开会讨论了当前的房地产形势。有媒体报道称,深圳准备对楼市做局部小幅调整,不符合市场规则的限价政策也将全面退出。深圳市已做好了放松房地产调控的政策储备,包括实施契税减免、降低二套房贷款首付比例等方面。

  不过,上述消息尚未得到官方确认。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进称,高库存的压力下,一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大,不排除在限购政策上进行微调的可能。

  他分析称,“去库存”将是今年下半年救市的关键词。当前全国一二线城市的成交量,在本轮房地产降温周期中,已基本见底,预计在9、10月将有所反弹。但库存和去化周期还将继续攀升一段时间。

  放开限购对房地产整个市场到底有多大作用呢?

  同策房产咨询研究部总监张宏伟指出,就目前各地情况看,尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹,但是之前已经签约的成交,只是由于限购原因没有备案登记。松绑不会带来实质性的反弹,同样也不会造成房价的大幅度上涨。

  多位业内人士认为,从全国范围看,限购政策已经不是影响楼市的关键政策,信贷是否会放松,将成为判断未来一年楼市走势的唯一最关键因素。也正因如此,目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持领域,救市措施正越来越深入。

  不过有报道称,8月8日,福建出台房地产救市政策,要求银行增加房地产贷款。目前,已有广西、浙江、四川、福建等省份与杭州、绍兴、包头等市出台了相关政策,喊话银行放松房地产贷款政策。但监管部门和各地政府的喊话效果并不理想,银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。

  四川对银行发放房贷进行财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%。在银行内部来看,这些政策有些奇怪,甚至更是可笑。

  房地产冰山在前?

  根据国家统计局8月13日公布的数据,1~7月固定资产投资同比增长17%,其中固定资产投资同比增速创2002年以来最低。具体到房地产上,1~7月房地产开发投资同比增长13.7%,房屋新开工面积同比下降12.8%;商品房销售面积同比下降7.6%,销售额下降8.2%;其中1~7月房地产开发投资同比增速为2009年8月以来最低。

  很明显,房地产投资拖累着固定资产投资,固定资产投资拖累着整体投资,整体投资拖累着整个经济的增速。再看货币数据,根据央行8月13日发布的报告,7月份社会融资规模为2731亿元,这已经是自2008年10月以来最低的月度总额,而7月贷款意外地大幅放缓,也被认为是“房地产市场的疲软压低了对新贷款的需求”。

  另外,由于成交低迷,新增供应量大于成交量,全国楼市库存总量仍在增加,去化周期延长。据上海易居房地产研究院监测数据显示,截至7月底,35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米,环比增长1.4%,同比增22.8%,创近5年来新高。

  值得注意的是,向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市也出现松动。6月份,除北京的新建住宅市场依然坚挺外,北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。

  中国房地产业协会名誉副会长朱中一告诉记者,从2010年起房地产本轮调控的小周期看,过去两年的房地产市场是整体上行基础上的城市差异明显,而今年是市场差异基础上的总体下行。朱中一认为,现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市房地产市场进入调整期,这是不争的事实,但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计,这次调整还会延续一段时间。

  中原集团主席黎明楷预计,今年下半年房价整体上会继续下行,但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内,楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平,整体处于“筑底”阶段。

  房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性,事实上,“不确定”可能将是房地产投资未来一段时间的“常态”。在这个过程中,“波动、缩量、负增长、微利、见顶”等仍是关键词,而开发商的创新、稳健和理性也将成为存活下去的要点。

  能够观察到的是,目前对房地产走势不看好的结论,仅仅针对于传统住宅市场或住宅项目的投资,因此要一概而论房地产所有业态,确实稍显偏颇。

  下一趋势:海外?大金融?

  尽管国内房地产投资意愿持续下降,但房地产业上半年对外投资却增长53.3%,保持了较高速增长。

  也就在不久前,“土豪”万达已中标洛杉矶贝弗利山(Beverly Hills)地区威尔希尔大道9900号(9900 Wilshire Boulevard)地块的地产项目。集团计划投资12亿美元,修建一个综合性地产项目,包括面向娱乐界的豪华公寓和写字楼。

  万达方面希望这一项目能“借助好莱坞雄厚的电影工业”帮助旗下的青岛东方影都影视产业园区的发展。东方影都于去年启动,投资规模逾80亿美元。2012年,万达斥资26亿美元收购了美国最大的电影院线AMC。

  万达此次竞标成功的地块位于好莱坞黄金地段。该地块俯瞰贝弗利山高尔夫球场,与半岛酒店(Peninsula Hotel)一街之隔,到罗迪欧大道(Rodeo Drive)购物街步行只需10分钟。

  实际上,房企转战海外,意在谋求更多的投资收益。以美国为代表的发达经济体普遍经历了较为彻底的去杠杆化过程,房地产行业的高估值泡沫得以挤压。欧美经济的复苏与楼市回暖,良好的投资收益空间和完善的法律制度,近年来吸引了越来越多国人的投资目光,房企频频加码海外投资也在情理之中。

  除了海外楼市回暖,就房企而言,一是国内房地产市场已不是此前十年全世界最高速增长的大市场,此时需要加快“走出去”,推进资产多元化,加之国内市场泡沫风险积聚,也需要规避投资风险;二是中国已经涌现出一批年营业收入千亿元级别的巨型房地产公司,其市场多元化以分散风险的需求也在增加;三是国内居民和企业海外投资、海外置业需求急速膨胀。

  业内人士指出,一般而言,投资房产的收益主要来自租金回报和房产增值两部分。从租金的净回报率来看,较低的融资成本决定了欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市;从房产增值的角度看,中国房产投资要优于国外,但眼下是中国房地产市场的“下半场”,增值优势也正在消失。

  “未来房地产海外投资还会增长。”商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育曾在接受媒体采访时表示,特别是我国在海外的一些大型投资建设计划将为国内开发商创造巨大发展空间,包括中小开发商在内。以东南亚国家为例,我国的一批中小开发商已在柬埔寨创业成功;泰国新通过的两条联通中国铁路计划,有望在泰国当地创造一系列“造城”机会。建议业界及时关注利好政策,把握类似投资机会。

  针对国内房企纷纷“出海”投资,也有业内专家提醒,在追求可观的投资回报时,风险亦不能忽视。中国房企在海外投资时,政策风险是影响项目能否得以顺利进行的重要因素。因此,海外项目不能照搬国内的操作模型,需要结合当地投资政策和环境,作出适时调整,并做好前期调研。

  除了“出海”,开发商目前正在寻求一些新的业态进行投资,养老地产、文化地产等,都在他们的试水范围内,到底做的怎样,突出的只能说是凤毛麟角。除了投资新业态,部分房企正在加码金融业务,如绿地会在贵州建四大金融服务公司:外资小额贷款公司、金交所、金融租赁公司、商业银行。

  绿地集团的这一做法,被业内人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意经。在张宏伟看来,向来懂政府的绿地集团,与贵州省政府的全面金融合作可以看做是绿地集团金融扩张的重要一步,也是绿地进军贵州省的重要一步了,“绿地可以利用政府资源和政府审批权限加快当地合作项目的推动进程”。

  在房企普遍缺资金的情况下,越多越多的企业开始涉足金融行业,其中更多房企选择入股参股中小银行。张宏伟认为,参股银行可以让房企更易获得贷款通道:“房企可以利用信贷客户的名单制管理方式,将企业放在授信时的优先名单,从而更容易获得入股银行贷款。”

  相对于绿地的大金融布局,更多房企只倾向于参股和入股银行。据统计,截至2014年2月,共有29家房企入股和参股银行。其中统计中的29家房企,只有越秀参股比例超过50%,为75%。其余房企中约有90%在5%以下,有的甚至只占到0.07%股份。

  随着资本放开进入银行业,加上近年房企资金链紧张,选择入股和参股银行的趋势还在增大,而且多以城商行、农商行、村镇银行等中小银行为主。“之所以入股银行,房企的算盘有两个:一是分红银行收益,二是为了通过内部渠道获得银行贷款。”

  评论这张
 
阅读(321)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017