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中国房地产市场已经软着陆  

2014-08-11 02:00:06|  分类: 每日经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢?就是在做相对平稳的调整,不是崩盘式的调整,这是现在市场上很多人,包括国际上很多人在说的,说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。

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 宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。

  现在很多人都在说一个观点,中国经济告别了两位数的增长,进入一个中低增长的时代,中国经济进入一个换档期,我不太同意这个观点。

  为什么过去两位数的增长是正常增长?我们过去20年经济增长速度超过9%,一定通货膨胀,真正到了两位数,到了10%以上,既是通货膨胀又是资产泡沫。最高的那一年,2007年达到14%的增长,通货膨胀加房地产泡沫,加股市泡沫,那是不正常的状态。

  那么什么是正常状态呢?正常状态就是经济学所说的潜在增长率。潜在增长率怎么分析呢?有一个简单的方法叫滤波法,把通货膨胀、通货紧缩的时期去除。按照这样分的话,中国两位数的增长时期都是过热的。正常的增长就是在7%到9%之间,也许前几年高一点,8%到9%,现在是7%到8%,这是正常增长。

  所以我说现在不是换挡期,是终于告别了过热增长,回归正常增长。从这个角度来讲,这是好事情,而且过去几十年也不总是两位数增长,过去10年两次过热,也就5年是两位数增长,多数时候不是两位数增长。

  我们现在处理的这些问题,产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账,包括房地产有些地方出现泡沫,所有这些问题都是过去两次过热的结果,一次是2004到2007,一次是2009到2010年。

  前一次是整个国际市场弄出来的过热,后面是政府为了应对危机弄出来的过热,总而言之这两次过热导致的问题,现在正是我们要处理的。为什么还要歌颂这个两位数的增长?大家认为现在是一个不好的时代,其实现在是回归正常增长,是一个好事情。

  现在比较难的是到了今天要处理很多过去过热遗留下来的问题。但是现在我们终于可以明白,为什么要防过热了。防过热防的不是过热的时候那点事,过热的时候大家挣钱挣得容易,东西卖得好,躺着都挣钱,阿猫阿狗都能挣钱,防的就是现在的这些事情,产能过剩、银行坏账、金融风险等等。所以在这个意义上,我说我们现在终于开始回归正常。

  说到房地产,我还是想讲个一般性的观点,一般的市场,什么叫正常状态?市场的正常状态是竞争、创新,是兢兢业业,是专注和专业。你得专注而专业的,兢兢业业的,起早贪黑的,还得有创新,有新点子。

  用现在互联网公司的一句话说,你得如履薄冰,担心别人有一个新技术把你打垮,这才是市场经济的正常状态。过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。

  前两天听一个例子,说一个好的大房地产公司10个月交房,一个小公司圈了一块地,然后也搞房地产,根本做不好,20个月都没交房,到了30个月才交房,结果它赚的钱比那个好公司挣的还多。为什么?那20个月里面房价又涨了一块,结果他的利润比前面那个还高,这是不正常的。

  从这个意义上来说,我们过去这十多年的时间,房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下,拿块地就能挣钱,那太不正常了。而我们现在开始回归正常了。

  什么叫正常?我不说最后有多少家大房地产,今后的格局是什么样,正常的状态总是应该有优胜劣汰,有高高低低,房地产商要做专、做精、做好、做大,做得专业,然后要从质量、创新的角度来做,这才是正常的状态。

  所以我说现在是回归正常的一个态势,告别过去不正常的状态。过去那种不正常的状态毁了很多其它行业的公司,弄得其它行业的人,特别是制造业总觉得那里不挣钱,总看到房地产商挣钱快,然后那些公司就开始三心二意,左顾右盼。

  现在制造业之所以不景气,不是由于制造业不赚钱,而是他们把精力用到别处了,当然遇到风吹草动就会出问题。所以从这个意义上说,我觉得我们应该欢迎看到房地产市场进行调整。

  从这个角度讲,调整也是应该的,十几年了,也必然会发生调整,这个调整除了供求关系的调整、区域性的调整,也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组这些事情发生。我相信在这两天的会议上,大家也会更多的讨论这个问题,这是第二个观点,房地产必然面临一个调整,面临回归正常的过程。

  第三个观点,我们毕竟也是软着陆,宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢?就是在做相对平稳的调整,不是崩盘式的调整,这是现在市场上很多人,包括国际上很多人在说的,说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。

  从2010年4月份限购开始,到现在已经4年多时间,它已经经历了一个软着陆的过程。现在继续这个过程,这个过程是正常的,所以你说现在是崩盘了,我觉得是不现实的。而且最重要的是什么呢?我们是有泡沫,是有过热,但是我个人的观察、判断,这个泡沫总的来说还不是特别大,还是有控制的,没有让泡沫完全自由地膨胀下去。这个政策必然还起了点作用。

  2007年中国经济之所以发生调整,2008年调整了一年,2008年一二线城市房价跌了百分之四五十,如果2009年没有那一轮美国经济危机,我们搞那个刺激,2008年那个情况继续下来多好,然后市场稳定增长,这是非常好的状态。

  那次之所以放松调整,一个重要的因素是2007年9月份那一轮房地产调控措施,紧缩性的措施出台,那起了一定的作用。第二轮是政府的政策又鼓起了这个泡沫,但是毕竟政府这种扩张性的、刺激性的政策只实行了一年,到了2010年4月份就开始限购了,也是很强的行政手段。

  中国是采取刺激政策最强的国家,也是退出最早的国家,我们2010年4月份就退出。这样一个比较早的退出,使得这一轮的泡沫尽管已经形成,但是没有来得及波及到很多地方去,没有来得及鼓得很大,就开始向下调整。

  这就导致了一个结果,那些省会城市,以及省市周边城市群,那些地方房地产的价格和收入的比例关系基本是正常的。很大的城市群的房价基本上是八九千的水平,我觉得价格不是很离谱,尽管会出现一些过度的供给,但是基本正常。这样的收入价格比要调整的余地也不是特别大。

  我个人觉得,调整必然发生,不发生也不正常,但是这个调整毕竟还是一种软着陆式的调整。

  软着陆和硬着陆有什么差别?从经济学上说,硬着陆就是危机,大面积的倒闭、破产,血本无归。软着陆的话,如果早早地兼并重组,你还能收回本,这就要求做价格调整。

  当然大家觉得价格调整主要是房价调整,降价之后就有更多的市场需求。我强调的是兼并重组过程中的价格调整。

  有些小房地产商说我也想卖掉,但是价格谈不下来。你如果还想用过去的价格卖你的资产,那谁会要?你不好好打点折,不满足于把本收回去,那可能你就卖不出去。

  所以我说抓紧兼并重组过程中的资产价格调整,这是现在我们面对这样一次调整所必须做的,因为优胜劣汰一定要发生,否则市场结构也太不合理了。

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