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房地产每次调整对经济都会出现好结果  

2014-06-06 09:53:38|  分类: 每日经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划比往年迟来了近两个月。

  相比去年1000公顷的计划供应面积,今年的这一数据仅为700公顷,同比降幅达三成,是十年来最低的一次。

  2010年上海住房供地计划供应面积总量为1100公顷;2011年为1200公顷;2012年和2013年均为1000公顷。翻看新闻,2005年至2009年间,上海市平均住宅用地供应量为1040公顷。

  2011年住房用地供应计划有所小涨幅之后,2012年上海规土局公布的住房用地供应计划就同比缩减了16.7%;今年,供地计划继续缩减30%。

  递减的供地计划

  上海市规划和国土资源局在第六次规划土地会议上透露:上海制订的《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》提出,在用地规模上,上海未来应严守规划建设用地总量“天花板”,力争实现全市建设用地规划总量 (3226平方公里)“零增长”。上海市规土局副局长岑福康表示,根据“总量锁定、增量递减、存量优化”的管理思路,今后全市新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。

  对此,作为看空楼市的代表人物、独立经济学家谢国忠在接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时表示:“中央限制城市住宅用地,是因为相比较其他用地而言,上海的农地比例较少。”

  房地产业界有更详尽的解读。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔认为,上海缩减土地供应主要有两方面原因,首先,上海耕地保护形势比较严峻。从今年5月发布的全国土地二调数据看,上海人均耕地面积不足全国人均的1/12,而建设用地总规模已超过全市陆域面积的4成,超过伦敦、巴黎、东京等国际大都市。尽管上海尚未面临无地可供的局面,但天花板并非遥不可及。其次,今年年初国土部强调必须加强土地节约集约利用,上海收缩供应为了响应国土部的要求。从全国范围看,目前部分城市出现楼市供过于求的现象重要原因在于土地供应过量,上海尽管并没有出现类似现象,但也不乏偏远地区的地块基础设施跟不上,收紧供应有利于将土地市场做实,同时着力点放在盘活存量、提高土地节约集约化水平。

  不过此次缩减住宅供地计划是否有“托市”之嫌还有待进一步观察。谢国忠说道:“不一定是托市,土地问题在上海由来已久。”

  “上海收紧土地供应的原因主要在于响应国土部的要求,提高土地节约集约化水平,但目前楼市行情低迷,上海作为一线城市,“双向调控”对于上海利空大于利好,且信贷层面也迟迟无法放松,收紧土地供应为楼市释放出为数不多的积极信号,但是,土地市场对楼市影响传导需要一定时间,且计划供应量和实际执行之间还会出现一定调整,最终能否起到托市的效果依然存疑。”黄河滔说道。

  争议保障房

  《东地产》记者从21世纪不动产上海区域市场研究部了解到,根据以往供应情况看,保障性住房用地的占比为7成,今年住宅用地缩水3成。若按之前的占比,保障性住房用地的供应不可避免也将出现收缩,楼市的供求关系将失衡,或将刺激房价过快上涨,这意味着,今年保障性住房用地供应的绝对量下滑是大概率事件。

  不过保障性住房的供应未必会跟不少需求。根据以往的惯例,保障性住房规划往往需要提前2到3年,因此,近几年里,住宅供应减少是否会影响到保障性住房的供给还尚待观察。

  上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华对《东地产》记者说道:“中国的保障性住房现在已经太多了。保障性住房是为了保障民生问题;而民生问题,不能完全依靠政府,也需要百姓自力更生。”

  宏观变数待考

  “有实力的开发商必须继续拿地。但是要怎样拿地,就是个问题了。”印堃华说。

  黄河滔对此持有相似的观点,“控制土地出让从源头上控制未来新房市场的供应量,上海作为一线城市,在需求旺盛的情况下,控制土地供应可以避免出现供过于求,甚至房价出现大幅滑坡的现象,对市场信心起到一定的提振效果,但有一个盲点必须避免,尽管今年土地供应将大幅缩小,但今年上海着力盘活存量,影响房价的依然是土地的实际供应量,进一步说,取决于新房的实际供应量和需求之间的关系。因此土地供应紧缩尽管对市场释放一定利好消息,但效果未必将在近一两年内显现。同时,对于计划进驻上海的开发商而言,土地供应量的紧缩或导致市场竞争进一步加剧,拿地成本更高,对于开发商而言,拿地依然应该谨慎,不可盲目乐观。”

  “如果所有资金都进入地产行业,会导致其他领域的投资减少;同时,房地产行业必定要承受更多的压力。如果现在中国房地产有了下行,其实是不好的GDP在减小;好的GDP,比如消费、出口等领域承受的成本压力是下滑的。”谢国忠对《东地产》表示,“房地产的每次调整对经济都会出现好结果。”

  德佑地产数据显示,截至5月13日,今年上海市住宅用地的供应面积为273.3公顷,完成率39%。不过,进入4月以来,住宅用地的出让速度明显放缓,截至目前,5月还未出现住宅用地的出让。

  谢国忠对《东地产》说道:“上海的空房很多,如果这些空房能卖出来的话,解决两三年的需求是没问题的。”

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